المشاركات الشعبية

اختيار المحرر - 2019

هدم المنزل

تبحث وسائل الإعلام المالية والمسؤولون الحكوميون عن انتعاش في سوق الإسكان من أجل "إعادة الاقتصاد". يأمل العالم بأسره - أو على الأقل كل مصدر من شنغهاي إلى بون والذي يعتمد بشدة على المستهلك الأمريكي الذي يتمتع بالإنفاق الحر - أن السكن على وشك إعادة الصعود إلى مستويات عصر الفقاعة المجيدة. لكن هذا لن يحدث - ليس هذا العام ، ولا حتى خلال عشر سنوات ، لعدة أسباب أساسية.

1. عدم إعادة فقاعات الفقاعات في فئة الأصول التي ظهرت للتو. لم ترتفع تقييمات اللمبة المستنبطة مرة أخرى إلى ارتفاعات الستراتوسفير بعد أن انفجرت "توليب كريز" ، ولم تتضخم فقاعة ناسداك دوت كوم ، لسبب وجيه للغاية أن الفقاعات لا تستند أبدًا إلى تقييمات عقلانية. إنها نتيجة لحالة نفسية من الهوس لا يمكن إعادتها بمجرد فقدها.

ضع في اعتبارك أسهم شركة Cisco Systems ، وهي "شركة حقيقية" تدار بشكل جيد وتواصل جني الأرباح من خلال توفير السلع والخدمات. بعد أن استبدلت شركة جنرال موتورز المفلسة في "مؤشر داو جونز الصناعي" ، تتداول "سيسكو" حاليًا بحوالي 17 دولارًا للسهم ، بانخفاض عن تقييم فقاعة الدوت كوم التي تبلغ 81 دولارًا للسهم.

لاستعادة تقييم عصر الفقاعة ، سيتعين على Cisco الارتفاع خمسة أضعاف. هذا غير مرجح للغاية. الآن بعد أن تبدد الهستيريا ، يتم تقدير Cisco على أساس أكثر عقلانية مثل الأرباح والأرباح والتدفق النقدي.

ينتقل الهوس دائمًا إلى فئة أصول جديدة. بعد فقاعة دوت كوم ، تحول المضاربون إلى السكن. بمجرد انهيار فقاعة الإسكان ، تحول الهوس إلى سوق السندات. الآن بعد أن انفجرت فقاعة السندات - تلك الطفرة في الأراضي المنكوبة في ديسمبر 2008 ، كانت الهبة الميتة - فئة الأصول الوحيدة التي لم تنفجر في فقاعة هي المعادن والذهب الثمين.

2. التضخم يضع هدف "الانتعاش" أعلى من أي وقت مضى. بينما نحن في فترة الانكماش الآن ، حدث قدر كبير من التضخم بين ذروة سيسكو في يناير 2000 وحتى الوقت الحاضر. وفقا لآلة حاسبة مكتب إحصاءات العمل ، فإن 81 دولار في عام 2000 هي 100 دولار بالدولار الحالي. لذا سيتعين على سيسكو أن ترتفع أكثر من ذلك بكثير لتتناسب مع تقييم عصر الفقاعة. وينطبق الشيء نفسه بالنسبة للسكن.

دعنا نقول أن المنزل الذي بيع بمبلغ 100000 دولار في عام 1995 قد تم تقديره بمبلغ 400،000 دولار في ذروة فقاعة الإسكان في عام 2006. إذا كان التاريخ هو أي دليل ، فسوف يعيد الإسكان إلى تقييمه قبل الفقاعة ، وهذا هو التقدم المعتاد للفقاعات. demises.

الآن إذا ارتفع التضخم ودمر قيمة الدولار ، فقد يرتفع سعر السلعة الملموسة مثل المنزل إلى حد ما مع التضخم ، حيث سيحاول الناس تحويل دولاراتهم سريعة التخفيض إلى بعض السلع الملموسة كوسيلة الحفاظ على رأس المال. لكن إذا كان معدل التضخم يتراجع بنسبة 10 في المائة سنويًا ، وعاد المنزل إلى قيمة عصر الفقاعة التي بلغت 400 ألف دولار ، فإن ذلك المبلغ الذي لا يتجاوز 400 ألف دولار لا يحتفظ بنفس القوة الشرائية التي كان عليها في عام 2006.

النظر في سوق الأسهم في فترة التضخم من 1970s. في حين تراجعت السوق من 1000 في عام 1966 إلى 1000 في عام 1982 بعد 16 عامًا ، دمر التضخم ثلثي قيمة الدولار. وفقًا لمكتب إحصاءات العمل ، الذي يميل إلى التقليل من التضخم حتى لا يزعج الجماهير بشكل غير ضروري ، فإن دولارًا واحدًا في عام 1966 كان بقيمة 34 سنتًا في عام 1982. وبالتالي ، فإن الأشخاص الذين احتفظوا بأسهم على مدار 16 عامًا لم يحتفظوا بثروتهم مثل مؤشر داو جونز تنميق السحر 1000 مارك فقدوا ثلثي استثماراتهم.

من السهل التنبؤ بالشيء نفسه الذي يحدث في الإسكان في حالة اشتعال التضخم. على مدى السنوات الـ 16 المقبلة ، قد يرتفع المنزل الذي باع بمبلغ 400 ألف دولار في عام 2006 مرة أخرى إلى هذا السعر الاسمي ، لكن القيمة المعدلة حسب التضخم يمكن أن تكون أقرب إلى 100000 دولار عند تسعيرها (فقاعة ما قبل الإسكان) بمبلغ 1995 دولار.

هذا هو السبب في أن الأسعار الاسمية للأسهم والإسكان والسندات لا معنى لها في الأساس. يجب تقييم جميع الأصول من حيث القوة الشرائية ، وحيث أن أي مقياس للتضخم / الانكماش قد يكون ناقصًا ، فإنه لا يزال دليلًا أفضل للقوة الشرائية من السعر الاسمي.

3 - وربما يتعارض الانكماش مع تقديرات فترة الفقاعة. قد تظن أنه نظرًا لأن التضخم صعب على التقييمات الخاصة بعصر الفقاعة عند تسعيرها في القوة الشرائية (أو بعض المقاييس غير الورقية مثل الذهب) ، فإن الانكماش سيكون هزيلًا. لكن الانكماش يمحو تقييمات حقبة الفقاعة بنفس القدر من الجدية الذي يفعله التضخم.

في حالة الانكماش ، يزداد الدين أعباءً متزايدة مع ندرة النقد وانخفاض الأجور والدخل. نتيجة لذلك ، الأصول التي تعتمد على الدين المدين مثل انخفاض قيمة العقارات. في حالة الانكماش ، تصبح العقارات فخ رأس المال ، الذي يفقد القيمة كمكاسب نقدية في القيمة. ومع انخفاض الدخول ، تنخفض الإيجارات ، حيث يؤدي تدفق الدخل الذي تجلبه العقارات إلى زيادة إضعاف قيمته.

وغالبا ما يصاحب الانكماش الاكتئاب ، وليس هناك ما هو فخ رأس مال أكثر من منزل فارغ أو مبنى لا يحصل على دخل. بالمقارنة مع هذا العائد السلبي ، فإن المدن والمقاطعات المتعطشة للنقد المالي ستستمر في جمع ضرائب الأملاك على الأموال الشاغرة التي تكتسب فائدة تبدو جذابة للغاية. هذا هروب رأس المال يخلق عقبة أخرى على تقييمات الإسكان.

لذا ، فكل ما يحمله المستقبل من انكماش ، أو تضخم ، أو فترات واحدة تتبع الإسكان الآخر ، لن يعود أبداً إلى تقييمات عصر الفقاعة عند قياسها بالقوة الشرائية المعدلة حسب التضخم.

4. كان الدافع الأساسي لفقاعة الإسكان هو انخفاض أسعار الفائدة مرة واحدة في العمر والإقراض الفضفاض. تميل عائدات السندات وبالتالي أسعار الفائدة إلى التحرك في دورات الأجيال من حوالي 20 سنة - في بعض الأحيان قصيرة تصل إلى 17 سنة وطولها 27 سنة. لقد ظل الانحدار الحالي في العائدات يبلغ 27 عامًا ، وهو الحد الأقصى التاريخي لمثل هذه الدورات ، وبالتالي يمكننا أن نتوقع أن ترتفع العوائد وأسعار الفائدة للجيل القادم.

لماذا ترتفع أسعار الفائدة؟ سهل. تقوم الولايات المتحدة باقتراض تريليونات الدولارات سنويًا ، وبمجرد نفاد بقية العالم من النقد أو الرغبة في إعطائنا كل فائض رأس المال ، ستزداد أسعار الفائدة بصرف النظر عما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي أو وزارة الخزانة الأمريكية. تخيل أن الملوك الماليين يقفوا في عمق الركب في موجة صاعدة تطالب بانحسار المياه. حظا سعيدا في ذلك ، يا أولاد.

أما بالنسبة للإقراض الفضفاض و / أو الاحتيالي ، فأنت تعرف القصة. على الرغم من وجود العديد من الأسباب وراء توسع فقاعة الإسكان وانهيارها ، إلا أن هذا هو السبب الأساسي: تم تخفيض شريط التأهل للحصول على قرض عقاري إلى ما يقرب من الصفر. يمكن توضيح ذلك من خلال تشابه في الموانع التي تم فيها استبدال العقبة العالية المؤهلة للحصول على رهن عقاري وهي "انخفاض بنسبة 20 في المائة ، ودخل تم التحقق منه ، وليس أكثر من 35 في المائة من الدخل المخصص للرهن" بواحد بوصة فقط في الارتفاع. كل شخص لديه نبض وإرادة لتمديد الحقيقة ليست مؤهلة فقط للسباق ، فقد عبروا جميعهم خط النهاية بألوان متطايرة. هل من الغريب أن ملايين المشترين الهامشيين قفزوا؟ وسرعان ما تم الكشف عن هامشها ، بعد أن غادروا المسار وعادوا إلى الحياة الحقيقية.

الآن وبعد أن انتهى التراجع الكامل المتمثل في التخلص من الملايين من القروض العقارية عالية الخطورة ، والمجهدة إلى التخلف عن طريق التسنيد للمستثمرين غير المستعدين ، فإن تجنب المخاطر لم يؤد فقط إلى العودة إلى معايير التأهيل الأعلى ، بل إلى رفع المستوى الأصلي. في أعقاب ما بعد الفقاعة ، لا تستثني العقبة المقترضين الخطرين المهمشين فحسب ، بل أيضًا بعض أولئك الذين قد يكونون مؤهلين قبل أن تصاب هوس الفقاعة بأسواق الإسكان والإقراض.

لذلك إذا لم تعد المحركات الأساسية لأسعار الفائدة المنخفضة بشكل غير معقول والإقراض الفضفاض ، فما هي بالضبط القوى التي ستعيد تضخيم فقاعة الإسكان؟ الجواب: لا شيء.

التركيبة السكانية؟ لقد انخفضت كثافة الإسكان منذ عقود. أراد الجميع ليس فقط غرفته الخاصة ولكن الشقة الخاصة به أو المنزل. نظرًا لأن اتجاه الكثافة يعكس المسار (التحية ، عودة الأبناء العاطلين عن العمل - لم تمس غرفتك منذ مغادرتك للكلية) ، يمكن بسهولة استيعاب النمو السكاني المستقبلي بسهولة عن طريق مخزون الإسكان الحالي.

هوس المضاربة؟ جاءت تلك السيرك المخمور إلى بلدة الإسكان وغادرت ، ولم تعد أبدًا في حياتنا. إذا كنت تبلغ من العمر 3 سنوات ، فقد تعيش لترى فقاعة إسكان أخرى في مخططك.

5. كسر دورة الانتعاش في السوق الصاعدة. يعتري الخبراء الماليون في العدد القياسي عن ميؤوسهم من عقيدتهم في Cargo Cult - والتي ترسمون فيها صخرة لتبدو وكأنها جهاز راديو ثم تستخدمونها للتماس عودة سفن ليبرتي المجهزة جيدًا - التي لا تزال حقبة الرخاء الطويلة في فترة ما بعد الحرب سليم.

على مدار الستين عامًا الماضية ، كانت الدورة متوقعة: فالركود من شأنه أن يفشل في تجاوزات الائتمان والمخزون ، مما يؤدي إلى حدوث انتعاش. لكن الآليات التي وفرت الاستقرار للاقتصاد الأمريكي أصبحت الآن مكسورة. لا يزال خلع سوق الائتمان العالمي ، وأقصى حد للرافعة المالية غير ملتبس ، وما زالت الخداع والخداع المحاسبي يكمنان في عدد لا يحصى من الميزانيات العمومية (أو ما هو أسوأ ، في الحسابات خارج الميزانية العمومية) ، والتدمير غير المسبوق لعوامل الثروة من الطبقة المتوسطة هذه بالإضافة إلى عشرات آخرين أو نحو ذلك من المتحمسين للغاية لقائمة تتطلب منا أن نواجه استنتاج مؤسف أننا في منطقة مجهولة ، ومن غير المرجح أن يعجل نداءات لأجهزة الراديو الصخرية ("براعم خضراء") عودة الازدهار.

والأسوأ من ذلك هو أن حكومتنا تجهد بكل أليافها الواسعة لتوسيع نطاق تجاوزات الائتمان والديون والرافعة المالية التي خلقت فقاعة الإسكان وكفلت انهيارها. تمكنت ولاية كاليفورنيا المفلسة من العثور على 100 مليون دولار لمساعدة السكان على شراء منازل جديدة متألقة - بغض النظر عن مئات الآلاف من المنازل الصالحة للعيش الآن في السوق.

يمكننا أن نتوقع بأمان أن جميع حالات الغفلة التي تسعى إليها الحكومات المفلسة والتي تحاول إعادة تضخيم فقاعة الإسكان لها فرص النجاح تقريبًا ، حيث صرخت المناشدات في صخرة مرسومة.

ولكن هناك آلية صغيرة مضحكة تدعى السوق الحرة ، والتي لها تاريخ طويل في حل التجاوزات الائتمانية / الديون / الرافعة المالية / التقييم من خلال تمكين أسعار الأصول ، سواء كانت رهونات أو منازل أو أرض أو مشتقات ، لتتراجع إلى درجة أن يمكن لأصحاب المشاريع التقاط القطع وتحقيق ربح فعلي.

بطريقة مماثلة ، فإن المخزون المتضخم من المساكن الشاغرة غير المباعة سينخفض ​​بشكل سحري بمجرد انخفاض سعر امتلاك منزل أقل بكثير من تكلفة استئجار منزل. بعبارة أخرى ، عندما يكون من المنطقي فعليًا شراء منزل والعيش فيه بدلاً من لعب القمار كقيمة المضاربة ، فإن الناس سوف يتصرفون لمصلحتهم الذاتية ، واسترداد حقيقي - لا يعتمد على فقاعة مضاربة. في السكن سوف تصبح أخيرا ممكن.
__________________________________________

تشارلز هيو سميث هو مالك مدونة العقلين (www.oftwominds.com/blog.html). مؤلف من سبعة كتب ، عنوان سميث المقبل هو البقاء على قيد الحياة +: هيكلة الازدهار لنفسك والأمة (ربيع 2010 ، دار الفيرال للنشر).

المحافظ الأمريكي ترحب الرسائل إلى المحرر.
إرسال رسائل إلى: البريد الإلكتروني المحمية

شاهد الفيديو: مفسرة الأحلام صوفيا زادة تفسر رؤية هدم المنزل فى المنام (شهر نوفمبر 2019).

ترك تعليقك